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在加拿大买房的步骤和流程

2012-9-13 22:09| 发布者: admin| 查看: 3325| 评论: 0|原作者: admin|来自: chexian

在加拿大买房,有特有的规则和要求,那么有哪些需要注意的地方呢?


首先,最重要的是,我们买房的预算有多少?银行要求你放多少首期(DOWN PAYMENT)和你每月的收入(INCOME)有多少来决定你买房的价位这需要知道你的经济上的承受能力.对于部分投资移民,有些人可以付全款买房.一般来说,登陆三年内的新移民无需工作证明,可以在大多数银行贷款65%或是70%买房(个人首付30%35%).对于在本地工作的移民,需要知道你的收入可以负担多少费用于房屋和其他费用上.


一般来说,银行经理或是贷款经纪会帮你分析你可以购买的房屋的价位,在买房前,你必需咨询银行贷款经理或是贷款经纪,确切知道自己可以贷多少款买房.正常拿薪水的工作和自雇(SELF EMPLOYED)的贷款要求不同.


在开始选购房产之前,你需要了解自己能够承担的支出。要确定这一点,你需要清楚了解自己的收支状况。你还需要知道能够为购置房屋筹得多少钱,以应付一次性的开支,这就是常说的首期(down payment)以及交房时的费用 (closing fee),例如土地转让税,律师费,搬家费,家具等。


第一步是确定每个月能够承担多少房屋贷款的还款。

大部分放款人(BANKER)都建议,你每月用于房屋方面的综合开销,不应超过你的税前()每月家庭收入的32%。这其中包括偿还房屋贷款的本金(principal)及利息(interest)、地税(property tax)、以及公用事业服务(utilities)如水、电和煤气等。如果你要买的是共管公寓(condo),就要把一半的共管公寓费用(condominium fees)计算在内。

这便是负债比率(Gross Debt Service, 简称GDS)。


如果你将这个数额,再减去预估的地税及公用事业服务费用(若合用的话,再减去50%的共管公寓费用),余额就显示出你每月能够承担的最高房屋贷款还款额(mortgage payment)

如果你还有其它债务,你亦有需要把他们一并计算在内。这种计算方法被称为总负债比率(Total Debt Service, 简称TDS)。基本上,这便是支付全部债务所需要的钱 - 这包括上面所说的房屋开销、加上信用卡、个人贷款及汽车贷款 - 所有这些加在一起,不应超过年度税前收入(gross annual income)40%

评估你的首期款DOWN PAYMENT


下一步便是确定你能够筹集多少钱来支付首期款。首期款愈多,你需要借贷的数额就愈低,而每月需要支付的房屋贷款还款也愈少。


不要忘记,还有些交割费用,例如土地转让税,律师费,验房费,搬家费。这些支出一般估算为$8000$10000( 按普通家庭收入购房估算)


如果你有足够承担能力准备房价的至少20%作首期订金,那么,你就符合了「常规」房屋贷款(”conventional mortgage)的资格。如果你没有20%作首期订金,你便需购买房屋贷款保险(mortgage insurance)。这将为房屋贷款增加额外1%3%的费用。


如果你一直有向注册退休储蓄计划供款,而你又是首次购买房屋,你可能符合「RSP首次置业人士计划」(RSP First-Time Home Buyers’ Plan)的资格。这个政府计划容许首次置业人士可从他们的退休储蓄计划中提取款,每名配偶最多可取出$20,000。只要你在未来15年内将这笔「借款」 归还退休储蓄计划,提取的金额是可获免税的。但需要你至少在使用前6个月开始存款,而不是上个月存,这个月用.


房屋贷款选择

房屋贷款具备多种不同特性及特色,能让你灵活地量身订造最切合自己需要的房屋贷款。


分期偿还年期(amortization)是指全数清还房屋货款金额所需的时间。一般常规房屋货款的年期是25年,但分期偿还年期也可以在5年至35年之内。分期偿还年期越短,每期还款的数额就越高,但在整个贷款期内将要缴付的利息则越少。一般然而,分期偿还年期是由数个有期房屋贷款年期组成。


房屋贷款还款年期(term)是指房屋贷款协议生效的年期,通常为1年至10年。在每个还款期到期时,你将要偿还全部房屋贷款,或者重新协商一项新的房屋贷款。取决于你房屋贷款的条款,你将有机会要经过三或四个不同的还款年期,才可以分期还清贷款。最常见的是五年期.


你将需要决定是想要一项开放式(open)房屋贷款,还是要一项封闭式(closed)贷款。一项开放式贷款能让你在任何时间偿还部份或全部的贷款,而不必支付罚金。但封闭式贷款则限制了提前还款的选择,一般都锁定为每年房屋贷款的一个特定百分比,或者只能在特定的幅度内增加你的还款金额。但开放式的利息较高.

浮动利率(variable-rate)房屋贷款,其利率会跟随市场利率的升降而上下浮动。历史数据显示,在加拿大贷款,85%的时候选择浮动好于固定.


固定利率(fixed-rate)房屋贷款,其利率则在房屋贷款年期内是固定不变的。相同的房屋贷款数额及还款期,浮动利率一般会低于固定利率,但如果利率上涨,你的利息支出亦会增加。固定利率虽比浮动利率略高,但却提供了保障;即使利率已经普遍上涨,但你的房屋贷款利率在贷款期内,仍然锁定在特定的水平。


银行还提供一种创新的Rate CapperR Mortgage房屋贷款—-这种房屋贷款的利率浮动,但设有在贷款还款期内的最高上限利率,如果利率上涨超出了上限,你便受到保护。


你还可以选择付款密度(payment frequency),你可选择每月、每半月(每月两次semi-monthly)、双周(每两星期bi-weekly)或每周还款。付款频繁,有助于尽快减少贷款本金数额。


举例

假设你购买了52万加元的房产.你的家庭年收入税前8,税后大约是5万多,每月净收入4000多加币,(大约的数字,因人而异),首期支付25%,付了13万加币,其他的费用,例如土地转让税,律师费,搬家费,家具费等,大约2,共需准备15万现款.


1.4.50%保守的贷款利息计算,25年还清贷款,如贷39,每月需要还贷:$2016.(Mortrage)


2.在安省每月需要交地税(Property Tax),例如$3600/.每月300.


3.生活中需要水(Water),(hydro),(gas)的费用.按每月$300元计算


这是你最基本的和房屋有关的费用,那么就是$2,600/.


你的上网,TV,电话,汽车,汽车保险,汽油,餐饮,通讯等的支出可以按以下费用估算.


1.INTERNET,TV,HOMEPHONE ,上网,电视,家庭电话大约$120


2.手机CELL PHONE 每部$30.


3.LEASED CAR 购买汽车$350元到500元不等.按贷款,租赁买车计算,现金购车的话,折旧另算.


4.AUTO INSURANCE,汽车保险 $350/


5.AUTO GAS 汽油费$150.


6.FOOD 三口之家食物支出$400元到$500元不等


7. LIFE INSURANCE 人寿保险大约$100.


8. CHILD EXPENSE 孩子的费用,例如家庭补习或是钢琴,绘画,等教育支出$200.


这些和房屋无关的支出大约是$1500$1600,加上房屋的相关支出,共计$4,000以上每年的房屋维护费用并未计算在内,例如剪草,铲雪的设备或是其他维修维护费用另算.


这里没有计算回国探亲,旅游,衣服,女士购买护肤品,抽烟喝酒等的费用.

最简单的算法,税前年收入的6倍到7倍是可以承受的房屋价位.全家年收入8万可以买5060万的房子.


第二,LOCATION,LOCATION,LOCATION,”地点,地点,地点”,房产最重要的是它的地理位置.你最希望居住的地区在哪里?最保值的房产在哪里?这需要地产经纪和你一起分析和判断,因人而异.


第三,我们需要考虑的其他因素有哪些?家庭成员有多少,需要几个卧室,几个车位?HOUSE,CONDO?好学区?近地铁?近工作单位?是否要出租?近超市,社区,图书馆等?


第四,有哪些不利的因素需要注意,一般来说,近高速,例如404,401,407等高速旁的房子尽量避免.尽量不要靠近高压线,殡仪馆,墓地,火车线,教堂,或是主要的大马路,工厂等,


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