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加拿大买房必看之房屋净值抵押贷款

2012-11-14 15:24| 发布者: admin| 查看: 2476| 评论: 0|原作者: chexian.ca

房屋净值,home equity,是指房屋价值(通常是评估价)减掉按揭贷款余额后的数值,即,房主自己所持有的房产价值。作为不动产,房产缺乏流动性,让不动产动起来,就是房屋净值贷款的目的。不动产的特点是“不动”,正好可以充当抵押物,这样就可以让银行在发放消费信贷时多一层保护。因此,房屋净值贷款在欧美非常流行。笔者在美国的一家银行工作时,部门同事买房子,最后贷款没有用本行的员工优惠利率,其主要原因是本行的按揭贷款没有房屋净值贷款额度。

一位在RBC工作的朋友告诉我,他们分行今年最火的业务是就是房屋净值贷款。本次经济危机,这类贷款成为了加拿大消费者解决经济问题的首选方式。通常情况下,利用房屋净值作为抵押的贷款是通过房屋净值(抵押)信用额度(Home Equity Line of Credit,HELOC)方式实现的。即,申请人以自己手中的房屋净值做抵押,向银行申请信用额度。申请到的额度没有贷款目的限制,借款人可以根据自己的需要在额度项下提款,用于消费,支付学费,偿还其他债务,甚至是投资等。相比其他消费信贷产品(如,普通信用额度和信用卡),HELOC项下的贷款利率非常低,原因就是有房屋作抵押,一旦借款人违约,贷款机构可以处置房产。

房屋净值贷款的基本特征


l 以房屋净值作为抵押的第二按揭:如果借款人同时有按揭贷款和HELOC,那么,HELOC的债务注册顺序通常次于按揭贷款,因此称为第二按揭。当借款人还清按揭贷款并解除抵押时,HELOC会成为第一按揭。如果借款人破产,那么提供HELOC的金融机构享有的求偿权次于第一按揭债权人。由于上述特点,HELOC对于金融机构来讲信用风险大于第一按揭,因此,HELOC的利率通常高于同期的浮动按揭贷款利率。HELOC额度加按揭贷款金额通常不会超过房屋价值的80%。

l 本质上属于消费信贷产品:用途灵活,还款便利。HELOC的用途非常广泛,完全可以充当信用卡的功能,包括,日常消费,支付其他债务,以及投资等。例如,支付自己和子女学费;以现金方式购买汽车;偿还利率较高的信用卡债务;用于投资,从而达到收益免税的目的。

l 额度大小与房屋价值和个人收入有关:如果借款人在申请按揭贷款的同时没有申请HELOC,而是在需要的时候才向银行提出申请,那么银行通常会对房屋进行价值重估。原因是,银行对以物业为抵押的贷款,贷款总金额通常不会超过物业价值的80%,即,第一和第二按揭贷款金额之和不超过房屋价值的80%。因此,房屋价格的准确性是非常重要的。房屋评估费通常是由借款人承担,所以,当首付超过20%时,建议借款人在申请按揭贷款的同时就申请HELOC,以免日后发生物业评估费。另外,HELOC额度的大小还取决于借款人收入的高低,银行为低收入的借款人核定的额度较低。

房屋净值贷款应用的经典案例


l Linda 2007年贷款买房,5年期固定利率5.3%。从2008年开始使用利率为P的HELOC加速偿还按揭贷款。此举通过加速还款便利和HELOC的低利率特点有效地降低了借款成本,在没有违约的情况下充分利用经济衰退造成的低利率,加速清偿按揭贷款。

l Henry从HELOC中提款,以现金价购得一辆新车。车行提供的车贷利率为2%,但车价为2.6万。Henry的HELOC利率为P+1%,而银行的车贷(auto loan)年利率为8.7%,使用这两种贷款方式买车,车行提供现金价——1.8万。最终,Henry在自己的HELOC项下提款购车。

l Peter在贷款购房时即申请了自动追加额度的HELOC——随着贷款本金的减少,HELOC自动增加。他用不断增加的贷款购买投资产品,所得的投资收益在享受免税政策的同时,用于加速偿还按揭贷款。最终提前4年还清了按揭贷款。Peter至今仍持有房屋价值80%的HELOC,以备今后儿子上大学时的不时之需。

HELOC使用误区和禁忌:


l HELOC利息的计算方式与信用卡债务的计算方式相同——每日计算复利。

因此,HELOC的利率需要经过转换后才可以与固定或浮动利率的按揭贷款利率进行比较,而不是直接比较。加拿大的固定利率按揭贷款计息方式是每半年计算复利;分行的浮动利率贷款是以每月计算复利的方式计息。例如,P+1%的HELOC利率,P=2.25%,HELOC为3.25%,但利息计算方式为每日计算复利,如果折算成每半年计算复利,那么利率应是3.276%。现在,网上没有复利转换的计算器,借款人如果希望比较按揭贷款利率与HELOC利率,一定要请专业人士帮忙算清楚,不可以直观地盲目比较。

l HELOC使用不当对个人信用损伤较大。

一些精明的消费者发现,仅仅是在1年以前,按揭贷款的利率普遍比HELOC低。因此,HELOC只是作为一种备用的借款手段被束之高阁。而现在的情况却完全相反。HELOC的利率比3年以上的固定按揭贷款利率低。加拿大目前有几家贷款机构提供混合按揭,借款人可以将HELOC和按揭贷款合并在一起用于购房。由于目前P比较低,所以一些借款人选择HELOC比例大于按揭贷款的组合方式,高比例占用HELOC用于买房。例如,房价30万,首付6万,贷款24万的情况下,申请15万的HELOC,9万的3年期固定利率按揭贷款,在closing的当天将15万HELOC项下的借款全部提出用于缴纳房款。整笔贷款中,HELOC的利率为3.25%(P+1%),3年期固定利率按揭贷款部分的利率为3.59%。这种做法看似经济实惠,但却对个人信用损失很大。www.5in.ca网站《加拿大个人信用记录的建立与维护》一文曾介绍过加拿大个人信用分数的计算方法。与美国不同,在加拿大,按揭贷款的还款情况不计入个人信用分数。但HELOC的使用情况却被列为信用分数的计算范围。如果借款人把刚申请的15万HELOC额度全部提取,就相当于把自己刚申请的信用卡额度全部用足,而且长期保持在高水平使用上。那么借款人的信用报告上马上会出现“余额高度锁结(balance too high)”的评价。实践证明,大金额和高比例使用HELOC对个人信用分数的消极影响在80以上。80分,对于信用分数在800以上的人士来说没有什么影响,但对于不足700分的借款人来讲,可能会影响到今后re-finance时的借款。

总而言之,HELOC是我们从前并不熟悉的一种金融产品。虽然在北美非常流行,但其与生俱来的消费信贷和抵押贷款双重特质还是给消费者带来了很多困惑,即使是土生土长的居民也不一定全面掌握其特性。笔者在工作实践中发现,了解HELOC特点的华人移民为数不多,能够用好这一产品的消费者更是寥寥无几。上述总结也只是挂一漏万地对HELOC进行一下概述,诚惶诚恐拿出来与大家分享,不足之处请各位网友指正。


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